ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG

Thủ tục sang tên sổ đỏ (đối với chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng) áp dụng cho các loại nhà đất đã được cấp sổ lần đầu gồm: căn hộ chung cư, nhà tập thể, nhà đất riêng lẻ, nhà liền kề, biệt thự, các loại đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.

CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THỦ TỤC SANG TÊN SỔ ĐỎ

ảnh minh họa
ảnh minh họa

Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đất đai (hoặc bên tặng cho và bên nhận tặng cho nhà đất) cần đến cơ quan công chứng (hoặc UBND cấp xã) để lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho hay  thừa kế đất đai.Lưu ý: Trong thời gian 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên liên quan cần kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ để kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất) và nộp lên văn phòng  đăng kí đất đai. Theo luật đất đai mới, hồ sơ bao gồm:

  1. Tờ khai lệ phí trước bạ gồm 2 bản do bên mua ký (kê khai theo mẫu).
  2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân gồm 2 bản do bên bán ký. Trong trường hợp  cho tặng  cần 4 bản (kê khai theo mẫu).
  3. Hợp đồng công chứng đã lập gồm 1 bản chính ( kê khai theo mẫu).
  4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm 1 bản sao có dấu chứng thực của cơ quan có thẩm quyền( kê khai theo mẫu).
  5. CMND và sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán gồm 1 bản sao y có dấu chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
  6. Ngoài ra, đối với những trường hợp cho tặng, thừa kế đất đai cần có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của cả người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Tất cả giấy tờ trên gộp thành một bộ hồ sơ hoàn chỉnh và nộp tại bộ phận 1 cửa thuộc Văn phòng đăng ký đất đai tại Quận/Huyện nơi có nhà đất đó. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận 1 cửa sẽ luân chuyển hồ sơ sang chi cục thuế để cơ quan thuế tiến hành thẩm định và ra thông báo thuế.
Thời hạn có thông báo nộp thuế là 10 ngày. Sau khi có thông báo thì người nộp thuế sẽ nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Hai loại thuế phí phải nộp bao gồm:

  • Thuế thu nhập cá nhân: Được tính bằng 2% giá trị mua bán, chuyển nhượng/giá tính thuế theo khung giá nhà nước hoặc theo giá trị hợp đồng (trong trường hợp cho tặng đất đai giữa các thành viên trong gia đình như  bố mẹ tặng cho con, anh chị em ruột tặng cho nhau, ông bà tặng cho cháu thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân).
  • Lệ phí trước bạ: Được tính bằng 0.5% giá trị quyền sử dụng đất, chuyển nhượng/giá tính lệ phí trước bạ tính theo khung giá nhà nước hoặc theo giá trị hợp đồng, cụ thể, lệ phí trước bạ = diện tích đất x Giá đất x 0,5%.
sang tên sổ đỏ (ảnh minh họa)
sang tên sổ đỏ (ảnh minh họa)

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên sổ đỏ nhà đất (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)Khi tiến hành làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên, cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

  1. Đơn đề nghị đăng ký biến động gồm 1 bản do bên bán ký (kê khai theo mẫu).Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
  2. Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho, hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản ( kê khai theo mẫu).
  3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất gồm 1 bản gốc (kê khai theo mẫu)
  4. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước gồm 1 bản gốc (kê khai theo mẫu).
  5. CMND và sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán gồm 1 bản sao y có dấu chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Về phía văn phòng, đăng ký đất đai thực hiện thủ tục sang tên nhà đất cho bên người mua theo hợp đồng đã công chứng. Thông thường, thời hạn sang tên là 15 ngày .
Bước 4: Nhận sổ đỏ/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

  1. Căn cứ vào phiếu hẹn trả kết quả, chủ nhân nhận sổ đỏ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Lưu ý nên mang theo CMTND và sổ hộ khẩu gốc khi nhận sổ.
  2. Với mỗi trường hợp thì thời gian giải quyết thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất sẽ khác nhau. Theo quy định mới, thời gian cấp sổ đỏ mới là 14 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ của chủ nhà đất.

MỘT SỐ KHOẢN PHÍ KHÁC PHẢI NỘP TRONG QUÁ TRÌNH LÀM THỦ TỤC SANG TÊN SỔ ĐỎ NHÀ ĐẤT

thuế

Thứ nhất là phí cấp phôi sổ mới. Phí này sẽ tùy thuộc vào từng quận, huyện. Thông thường sẽ giao động từ 400.000 – 600.000 VNĐ đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và 200.000VNĐ đối với các tỉnh khác.
Thứ hai, lệ phí thẩm định hồ sơ gồm 0.15% giá trị chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất (pháp luật chỉ quy định mức tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng trên một hồ sơ sang tên sổ đỏ nhà đất).
Thứ ba là lệ phí địa chính: 15.000 đồng/ thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất.
Thứ tư, phí công chứng khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ nhà đất

Theo căn cứ thông tư liên tịch số 08/2012/TTLT-BTC- BTP của Bộ tư Pháp – Bộ tài chính mức phí công chứng được quy định như sau:
– Dưới 50 triệu đồng: 50 nghìn
– Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng: 100 nghìn
– Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
– Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng: 01 triệu đồng và 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.
– Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng và 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng.
– Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng: 3,2 triệu đồng và 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng.
– Trên 10 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng và 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp)
Về cơ bản thủ tục sang tên sổ đỏ không quá phức tạp, do đó các chủ nhà mới nên tiến hành sớm thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi công chứng. Theo quy định thì sau 10 ngày kể từ thời điểm các bên liên quan hoàn thành  việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng thỏa thuận phân chia tài sản thừa kế mà không nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ thì sẽ bị xử phạt .
Quá trình mua bán nhà đất không chỉ đơn giản ở bước thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, và để đảm bảo phòng tránh và kiểm soát được các rủi ro, các nhà đầu tư nên kiểm tra nhà, ra giá, thương lượng, đặt cọc và ký hợp đồng để đảm bảo tránh được các rủi ro không đáng có.